图为福州一处刚建设完工的房地产楼盘。（尊府图片）中新社记者 张斌 摄
买房前、买房中、买房后步步都可能遇上“坑”买房主谈主需要我方长点心
买房全程防“坑”指南
买房前的诞妄宣传、买房中的合同猫腻、买房后的货永诀板……作为生涯中最巨额的销耗行动，买房吃亏，关乎的不仅是居住品性的折损，更有家庭钞票的缩水。屋子本人的特点决定了其很难完结销售说辞与什物完全一致，而这其中的不细则和不可控就给了某些开发商和中介制造猫腻的空间。天然经过20年的发展，一些买房陷坑因市场的熟练而被破解，但在房屋的扫数这个词往复经过中，购房主谈主仍处在劣势地位，需要慎之又慎，幸免入“坑”。本期《广厦时间》采访了多位购房主谈主及业内东谈主士，为您细数买房经过中的那些“坑”。
买房前的“坑”
诞妄告白陷坑多
在房地产业兴起的20年时辰里，早期的告白作为开发商居品推介的主要渠谈之一，起到了很热切的作用。从潘石屹的SOHO当代城将账面上趴着的临了几百万一王人用于投放告白而起死复活（确凿原因是住房货币化的战略配置），到2000年附近堪称地基未挖靠告白就能卖完房的时间。
那时的开发商销售部门作念过统计，买房主谈主来看房，主要获得信息的渠谈排行轮番为：一、途经神气（看到路牌）；二、擎天柱告白牌；三、报纸告白；四、老客户先容……那时互联网还方兴未已，买房主谈主大多数是初度置业，还莫得“不信告白信疗效”的雄厚。因此，鱼龙羼杂的告白成了开发商被投诉的主要“罪责”之一。
北京后生报记者曾“有幸”跟踪采访过这么一则告白：买某某别墅，享受开发商提供的24小时开水……这则目前看来简直是开打趣的告白词（目前别说别墅，等于最等闲的保险房也有24小时开水），放在那时简直是作念梦一般。但不久后收到投诉，这个那时在亚北别墅区小着名气的神气所谓的24小时开水，果然是开发商每家每户发的一根快速开水棒！
如若说开水棒无厘头的故事并未给买房主谈主带来什么施行失掉，那么有的告白则严重地影响到了买房主谈主的购房行动。那时出现了多数诞妄告白，比如后果图里绿地、会所、幼儿园，到了交房的时候都成了密密匝匝的屋子，买房主谈主根究起来，相似得到的复兴是仅仅告白，而负责管待客户的销售员也曾去职了，开发商并不担职守……
跟着房地产市集化的不断深入及买房主谈主不断增强的法律雄厚，肆丧胆缩的诞妄告白也曾淡出江湖，但一些“簇新出炉”的诞妄告白让买房主谈主猝不及防。比如不标出经营中的市政路，而是以绿地作为后果图，等入住的时候跟业主说磋商部门的决定，开发商也提前不知情；再比如，堪称海外巨匠联想的楼盘，许多都是“贴标”之作（巨匠画草图，其他东谈主施行操作），最驰名的案例等于意大利一位寰球驰名巨匠根底没来过中国，但所谓他的作品，在中国也曾有了两个……
目击不一定为实
信赖在近几年买房的一又友一定很热闹儿：为什么我方去买房的时候总看到“东谈主山东谈主海”，销售员礼服地说屋子也曾卖完结，让买房主谈主等音信。但过了一段时辰，销售员会主动打电话说有东谈主腾退屋子出来，买房主谈主如故有契机买到。
作为开发商常用的一种套路，“饥饿营销”是屡试屡验的本领。开发商相似通过一些行动、促销，诱惑多数东谈主流参不雅售楼处，看房的东谈主当中，有从各个渠谈请来的确凿买房主谈主，还有止境一部分是所谓的“托儿”。这些“托儿”有的是开发商里面职工及家属冒充的，有的以致是开发商径直费钱雇的。据知情东谈主分解，一个“托儿”的价钱在几年前也就每天50元，而近一两年也曾上升到每天200元。
而所谓的“日光盘”有许多亦然“运作”出来的。开发商相似先收受“里面认购”等方式锁定一批潜在的买房主谈主，同期形成一房难求的假象，诱惑多数买房主谈主温和，然后左证买房主谈主的基数，细则开若干套房不错“日光”，以致不错栽种价钱。
举个例子，一个楼盘通过廉价策略锁定了2000组买房主谈主，那么开发商推出200至400套房是不错消化掉的，如若200套房有4000组列队，那么不好意旨真谛，价钱必定水长船高，而且保证“日光”，一切都是套路，是以目击不一定为实。
最佳的观念等于不被目下看到的吓住，望望所谓的“日光盘”网签了若干套，建委网站都有公示，作念不了假，一看便知。大家教唆，当下的是市场很难再现日光盘，买房主谈主多留个心眼儿。
市民不雅望湖南长沙一楼盘工地上的推土机功课。中新社记者 杨华峰 摄
八成臆造施济面积
“50闲居米光棍公寓变身85闲居米小复式”“买一送一”“两居变三居”……施济面积成为脚下许多开发商诱东谈主的宣传点。但买房主谈主千万选藏，送是送了，但恐怕你享受得了。
在国内发生过这么的案例：开发商开发的楼盘施济超大入户花圃，5．7米层高。买房主谈主被要求合同中附加一份寄托书，让买房主谈主寄托另一家公司填平施济的天井面积。直到入住时买房主谈主才发现，开发商答应的施济面积等于从一楼通到19楼的天井，而且天井施行上是开发商为了减少支拨地盘出让金，闪避了磋商部门，“偷来”的面积。
因此，大家建议，买房主谈主一定要仔细审阅寄托书的内容是否正当合规，不然施济的面积很可能是违法搭建，存在被根除或者其他不利法律后果的隐患。
在北京也发生过访佛的情状，一个豪宅款神气板间里，客厅显得相等大，尤其是阳台部分，然则同行飞速看出该开发商在面积上作念了看成，把客厅面积延长出去不少，但在报规时一定是按照原来面积上报的，不然根底过不了关，是以同行断言：在交房时，买房主谈主一定会发现面积不像样板间透露的那么大，以前开发商讲错隐患相等大。
为买房办假证当心赔了夫东谈主又折兵
因左证北京“限购”战略，合手《北京市职责居住证》的非京籍东谈主士视同北京市户籍，买首套住房不受通顺五年社保和征税确认甩掉；同期，不错购买第二套住房。这一章程让许多不具备买房资历的东谈主看到了一线盼愿。于是乎，各式“匡助办理北京市职责居住证”“离异证”的地下往复有了温床，尤其是北京市职责居住证，客岁在暗盘上的价钱是12万元，本年的价钱听说也曾涨到了20万元。
但“缺憾”的是，十足都是假的。一位买房主谈主向北青报记者投诉：限购刚开动第二年，就有开发商的销售员为他办理了“北京市职责居住证”，他也买到了房何况也曾入住好几年，但最近在办房产证时，登记部门说居住证是假的。他在跟开发商交涉时，开发商的复兴是该职工也曾去职，公司莫得职守。
市住建委联系负责东谈主此前就也曾默示，“限购引申后，如实曾出现一段时辰内，合手《居住证》购房的东谈主增多的情状。为了严格管制，咱们很快和北京市东谈主力资源和社会保险局协商，联网核查《居住证》。目前，各区县房屋权属部门在办理住宅房屋产权过户前，对合手《居住证》的外地购房主谈主，都要登录市或者区东谈主力资源和社会保险局网站，输入居住证编号，进行核查，如若是假证，不予办理过户手续。”
记者在来广营房地产往复大厅参谋职责主谈主员时得到的复兴是，不管是开发商或者中介代办，如故购房主谈主我方办理产权，对合手《居住证》的购房主谈主，都会登录市或区东谈主力资源和社会保险局网站核查编号。
而北京市东谈主力资源与社会保险局在磋商《北京市职责居住证》的章程中也早也曾明确：“请求单元和请求东谈主所提供尊府均应真实有用，请求东谈主提供诞妄材料的，将取消请求东谈主禀报资历；对于个东谈主提供诞妄材料而单元审核溺职的，暂停该单元禀报资历两年；对于单元进行诞妄禀报的，取消单元禀报资历。”
买房中的“坑”
理论答应施济难入合同
当购房主谈主决定入手，贸易坐下来疏通往复的细节时，依然有许多“坑”在恭候购房主谈主。
一位购房主谈主向《广厦时间》分解，他两年前购买了一套位于北京某景区的度假型住宅，购买时置业参谋人答应，交房后会施济业主该景区的会员卡，每年不错免费收支该景区200次。但由于提供会员卡的不是开发商自身，是以并不成写入购房合同。谈判到开发商本人的品牌效应，以及同期享受该战略的业主许多，该购房主谈主就秉承了置业参谋人的说法，信赖了理论答应。
而交房的时候，事实却不如购房主谈主此前预期所思。蓝本价值较高的会员卡施行权益大幅缩水，同期还加多了会员卡的管制费。但由于此前销售时，会员卡的施行权益既莫得出目前开发商的宣传告白里，也莫得出目前购房合同中，购房主谈主索赔无门，只可彼此在业主群中疏通挟恨。
除此除外，开发商在诱惑购房主谈主购房时，答应的施济种类还有许多，施济面积等于最多的一种，先不说这些施济是的确施济，如故像上文提到那样的有各样猫腻，由于都莫得如实的依据，而且有违规之嫌，大多都无法写入肃肃的合同中，而购房主谈主在收房时具体得到的施济面积，就更难以和此前购房时开发商答应的面积作念出径直的相比。
另外，中央空调、新风系统、物业费……开发商答应的“赠品”，许多都停留在置业参谋人的口中。天然在日趋熟练的市场环境下，开发商完全推翻此前答应的情况并未几见，但由于未写入合同，购房主谈主难以得到与之前答应一致的施济权益。
补充公约阻扰埋雷
有过几次买房经历的购房主谈主都知谈，买房时的肃肃合同中很难有猫腻或陷坑，确凿有价值的内容主要都在购房补充公约里。
在北京，不管是二手房如故新址往复，使用的合同范本都是由北京市住建委和北京市工商局衔尾制定的，条目都是不成八成修改的。是以，对于往复的许多个性化的内容，都体目前补充公约中。
以《广厦时间》拿到的一份商品房期房预售合同的补充公约为例，磋商该套房屋的精装修表率、购房资历职守认定、公摊面积比例和位置、展期交房及办贷款讲错职守、办理房屋不动产登记确认的时辰等都在补充公约中有明确的商定。
由于在购房往复经过中，购房主谈主要签上百个名字，许多购房主谈主签到临了，已无暇顾及合同本人的内容，仅仅机械的签名。但大家建议，购房主谈主对于补充公约，一定要崇拜地阅读了解，实时建议我方的异议。举例精装修表率和使用的品牌、展期交房的赔付表率及展期交房的职守认定，这些都是贸易两边相比容易发生纠纷的条目。
不外，在购买新址时，不管是肃肃合同如故补充公约，基本都是细则的，购房主谈主很难附近合同内容本人。而二手房往复，补充公约就尤为热切。大家指出，二手房往复时，补充公约应尽可能覆盖两边可能产生纠纷的一切内容，不仅要谈判到买房经过中的问题，买房后的一些事宜也要作念出商定。举例，对于房屋原业主的户口迁出时辰期限、对学位的占用等等，这些细节问题都应在补充公约中有所体现。
长周期往复变数多
由于限购战略等原因，目前市场上一些购房往复周期被动拉长，其中的变数就变得难以料思。
在环京的一些神气，限购的升级让许多购房主谈主失去了购买资历，为了诱惑购房主谈主，部分开发商推出了先签署《认购公约》，锁定房源和价钱，匡助购房主谈主开动交纳个税，满三年后再签纠肃肃购房合同的销售方式。
拉长的三年景交周期，中间就隐敝了一些不细则的风险。即使是办理了网签，莫得过户之前，风险依然存在。一位购房主谈主告诉《广厦时间》，他此前在环京某区域购买了一套准现房，也曾到手地提交了网签，但在办理贷款、过户的经过中，该区域楼市往复被一会儿叫停，他未完成的往复就被无穷期地摈弃了下来。如今天然该楼盘也曾建好达到录用表率，他也无法进行收房，而且能否买到这套房，尚属未知数。
而在二手房方面，由于市场上连环单的加多，往复周期也被拉长。历时多月的连环单中极易出现问题和风险，大家指出，连环单的风险主要有以下三类：
第一，购房资历问题。如若购房主谈主先买后卖，我方的房屋因为各式原因未能卖出，未能实时腾挪出购房资历，签约时无法通过购房资历核验，就会带来相应的讲错问题。
第二，购房款问题。由于连环单往复方许多都面对卖房筹首付或房款的情况，因此卖房时的资金贷款程度径直关系到下一单往复到手与否。
第三，税费问题。这一问题是许多连环单业主所冷落的，按照目前的战略，满二独一的房源不错免缴个东谈主所得税，但如若购房主谈主在前一套房源莫得办理完往复时就也曾进行了新址源的网签，那另一位购房主谈主在网签时，系统中炫耀原房主名下就变成了两套房源，需要交纳差额20％的个东谈主所得税。这么就加多了购房资本，极易产生纠纷。
大家指出，正因为连环单中蕴含的这些风险，购房主谈主在波及这类往复时，需要将联系的不细则成分谈判好，在补充公约中，进行明确、详备的商定。
买房后的“坑”
个东谈主买房信息被长远
每天被打电话筹谋屋子要不要卖、要不要买新的、要不要出租、要不要装修……这是许多购房主谈主在买房后碰到的困扰。
有购房主谈主默示，在买房后，他简直每天都会接到屋子联系的倾销电话，而且对方明晰地知谈他的姓氏和购房的小区，不胜其扰。即使每次都默示了拒却，对方依然会执著地打过来。尤其是在收房后，他一天就不错接到五六家装修公司的电话，他怀疑，等于开发商的某个方法长远了他的个东谈主信息。
大家指出，《中华东谈主民共和国蚁集安全法》中明确章程，罪犯获得、出售或者提供行踪轨迹信息、通讯内容、征信信息、财产信息等个东谈主敏锐信息50条以上的，即组成违警，处三年以下有期徒刑或者拘役。但购房主谈主在购房经过中，对于自身的个东谈主信息的保护能作念的也十分有限，不外目前对于电话号码也有一些保护方式，比如给手机号绽放副卡功能，使用副卡号码作念买房联系事宜的磋商等。
另据《广厦时间》了解，目前许多品牌中介针对客户反馈的侵犯问题，也推出了联系的门径来治理。链家就也曾树立了“绽放免电话营销”功能，购房主谈主不错通过链家的渠谈绽放“免电话营销”功能，绽放到手后一年内，北京链家答应不和会过电话向客户筹谋、先容、提供房屋出售、出租联系信息，同期，这一功能可随时请求取消。
先收房再谈整改
买房后头临的另一大问题等于收房。在施行操作经过中，对收房百分之百忻悦的情况简直不存在。
货永诀板，是不少购房主谈主在施行收房时的径直感受。一位购房主谈主先容，他之前收房时，发现了屋子的许多问题，大地挣扎、窗户玻璃开裂，他将这些问题向开发商和物业一项项指出，开发商和物业公司的魄力都相等好，但建议，要先办理手续，签收房屋，然后再逐步开导。谈判到开发商和物业公司有治理问题的意愿，他一松懈，就签收了。没思到，一切才刚刚开动，精装修的房屋不断裸露各种质地问题，而且是小区大部分居民的碰到。该购房主谈主给《广厦时间》展示了他们小区的业主群聊天内容，主卧窗户开裂恭候维修、楼上管谈漏水泡坏了墙壁和吊柜、开水管出绿色的开水，不同行主在反馈着不同的问题，都在恭候治理。
物业公司魄力一直很好，但问题却一直得不到治理。而且，负责对接的物业工作东谈主员数目还在不断缩水，每天业主群里充斥着各式投诉，的确让东谈主心烦。
先办理手续，再验收，是不少开发商在收房时收受的本领，一朝购房主谈主验收之后，发现问题再追责就很难了。大家指出，作为业主，有权益坚合手先验房，建议整改意见，后办理各项手续。同期，购房主谈主还要了解，预交契税和收房之间莫得宠必磋商。许多开发商都要求购房主谈主在收房之形态先交纳契税，以此作为收房的前提。而事实上，早在2011年，北京市住建委就曾出台过联系章程，不容开发商强制代征房屋契税，购房主谈主有权采纳自行交纳契税。
大家还指出，收房时的一些动作，都是在合同中商定过的，以契税为例，一些购房合同中对契税交纳的方式明确地进行了商定，购房主谈主不错在签合同期商定是寄托开发商代缴税费，如故购房主谈主自行交纳办理。
文／门庭婷 本报记者 张剑
